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过去施工企业承接城市更新项目都是跟着城投平台的步伐，然而如今城投债务高垒项目投资减少，导致新建工程减少，建筑企业生存艰难。

但是，12月5日，国家发展改革委与住建部联合发布《关于抓紧报送城市地下管网管廊及设施建设改造实施方案的通知》，标志着新一轮大规模基建投资正式启动！

预计未来五年内，将对城市燃气、供排水、供热等各类管网进行近60万公里的改造升级，总投资需求高达4万亿元！

这对于我们建筑企业来说，无疑是一个巨大的机遇。

但是，在进入城市更新项目开发的领域时，企业扮演的角色会发生变化。

对于企业高管和市场营销人员来说，推动城市更新项目开发需要把项目谋划立项、投融资模式，拿地的流程，以及交付后产业导入等各阶段的风险和资源整合问题都考虑进来。这无疑是一项新的挑战。

首先，建议大家从以下几个方向了解：

1、新城建模式下城更新政策的制定的历程与发展方向2、城市更新业务的投融资杠杆与业务逻辑模式3、城市更新项目谋划过程与落地技巧4、城市更新改造业务的风险要点5、找到一些典型城市更新改造业务的案例进行剖析6、施工类企业参与城市更新项目的主要机遇如何抓住，有没有落地经验

全国城市更新政策趋势都有哪些呢？国家十四五规划和中央经济工作会议首次明确提出“实施城市更新活动”。

但是，不同城市的城市更新发展有其不同的特点，地方存在市场化、半市场化、政府主导三类更新模式，百花齐放中部分逐渐趋同。

市场化：一二级可以直接联动，通过协议出让、毛地出让或挂牌招商等方式，市场主体主导一级拆迁。

半市场化：一二级变相联动，一级引入市场主体出资，政府主导拆迁，二级定向挂牌。

政府主导：一级政府主导拆迁，二级市场招拍挂，较少市场介入空间。

市场化：

深圳：实施主体+协议出让；

广州：合作企业+挂牌招商；

东莞：前期服务商+挂牌招商；

佛山：实施主体+协议出让；

珠海：实施主体+协议出让；

南京：实施主体+协议出让；

半市场化：

昆明：社会投资人+定向招拍挂

贵阳：综合招标+协议出让

南宁：土地熟化人+定向招拍挂

武汉：棚改前服+定向招拍挂

上海：合作主体+定向招拍挂

惠州：毛地出让（仲恺高新）

政府主导

北京：商改商办

合肥：棚改

杭州：未来社区

成都：有机更新 重庆：棚改

所以，城市更新的概念要分辨清楚：

城市更新（三旧改造)

城镇老小区改造

国家三部委办公厅《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》

明确老旧小区改造内容：

1.小区内道路、供排水、供电、供气、供热、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；

2.小区内房屋公共区域修缮、建设节能改造，加装电梯等；

3.与小区直接相关的城市、县城（城关）道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

注意：改造内容必须包括 水、电、路、气4项设施中至少2项或加装电梯。

棚户区改造

棚户区：在本市行政区域范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋建成年限较长、房屋质量较差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隐患，道路、通讯、水、电、气等基础配套设施不齐全的区域。

Ø 从改造对象分：l 城市棚户区l 平房区院落修缮l 危旧房改造l 城中村边角地整治l 新增棚户区改造和环境整治l 国有工矿棚户区

Ø 从拟改造土地性质分：l 国有土地上的棚改项目l 国有集体土地混杂的棚改项目l 集体土地上的棚改项目

Ø 从实施方式分：l 针对国有土地的一次性招投标方式l 针对集体土地的一级开发方式

第一阶段：立足民生阶段。通过加大廉租住房建设等多种手段，满足广大低收入者的住房改善需求。

第二阶段：应对金融危机促进经济发展阶段。通过保障性安居工程，应对外部经济挑战，提高内需驱动在经济增长中的地位。

第三阶段：助推经济持续健康发展和民生不断改善阶段。通过棚户区改造，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。